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La cesión del derecho de superficie

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La cesión de derechos de superficie, una opción que bien tratada beneficia a ambas partes, hay otra vía de acceso a la compraventa deseada. 

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CÓMO HACER ACCESIBLE UNA PROPIEDAD SIN REBAJAR SU PRECIO.
LA CESIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE ENTRE PARTICULARES.


¿Esto me interesa si quiero vender un terreno o una casa o comprar un terreno y construir un vivienda? Yo opino que sí, pero es algo que cada uno debe valorar.

Nuestra legislación en diferentes textos legales regula la cesión del derecho de superficie concerniente a un suelo y define dos figuras a las que otorga derechos y obligaciones, el concedente y el superficiario.

Veamos cual es el papel del concedente y el del superficiario y dónde encaja un particular que desea vender o comprar y se le hace difícil.

Concedente: quien dispone de un suelo y está dispuesto a cederlo temporalmente a título oneroso o gratuito para que alguien ajeno construya o disfrute de lo construido.

Superficiario: alguien que desea construir o disfrutar de una construcción en un suelo a cambio de una contraprestación, o no, y durante un plazo determinado.

Visto así no parece muy atractivo, pero la realidad es que puede ser una solución para muchos que no quieren pasar por el coste económico y emocional de una vivienda puente no deseada por no poder acceder hoy a su vivienda soñada.

El derecho de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas.

También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.

Es un derecho de naturaleza temporal, en la escritura deberá fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie, que no podrá exceder de noventa y nueve años.

FUENTE:Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

¿Es un Derecho Real?
Si, lo es y para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad.

En la escritura deberá fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie, que no podrá, por Ley, exceder de noventa y nueve años.

El derecho de superficie sólo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público o privado.

Esto permite a los propietarios particulares (concedentes) una cesión del derecho de superficie de su finca por un período de tiempo acordado con el superficiario, quien se compromete según las condiciones pactadas por ambos mediante algún tipo de compensación.

De esta forma ambas partes disponen de una alternativa a una compraventa hoy imposible, facilitando por tiempo determinado el aprovechamiento del suelo y el acceso a la vivienda, ambos por separado.

El derecho de superficie puede constituirse a título oneroso, pero también a título gratuito.

En el primer caso, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie.

Por tratarse de un acuerdo entre partes permite mucha flexibilidad, es decir encontrar un equilibrio satisfactorio para ambas partes, el concedente y el superficiario, con la garantía para ambos de que se eleva a público y constituye un Derecho Real.


Cómo dispone el superficiario.
La facultad de disponer se refiere tanto a la facultad de edificar atribuida al superficiario como a la propiedad superficiaria sobre lo edificado, incluso a la propiedad superficiaria que tenga como objeto fincas independientes de propiedad horizontal sobre un mismo suelo.
Al tratarse de un acuerdo entre concedente y superficiario la forma de disponer debe estar bien definida en la redacción de la cesión que constituye el Derecho Real, cumpliendo con los requisitos legales y siendo satisfactoria y suficiente para ambas partes.


Cuando las características de la construcción o edificación lo permitan, el superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno correspondiente al propietario, y podrá transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario del suelo.

Cada uno, concedente y superficiario, tendrá sus obligaciones y derechos que pueden negociar con amplio margen dentro del marco legal.


Concedente, obligación y derecho.

Sus obligaciones básicas son: posibilitar el ejercicio del derecho de superficie, permitiendo la construcción del edificio y su mantenimiento o el mantenimiento de la propiedad separada superficiaria sobre el edificio ya existente (deber de abstención).

Sus derechos son: goza de todas las facultades de disposición y gravamen como propietario del suelo, sin necesidad de consentimiento del superficiario, porque tiene un derecho autónomo e independiente.

El subsuelo corresponderá al propietario del suelo y será objeto de transmisión y gravamen juntamente con éste, salvo que haya sido incluido en el derecho de superficie.

También tiene el derecho al uso del suelo y del subsuelo en forma compatible con el ejercicio del derecho de superficie.

Tiene además derecho a percibir la contraprestación pactada, si la cesión se realizó a título oneroso.


Superficiario, obligación y derecho.

Sus obligaciones son: el pago de los impuestos que afectan a la edificación, el pago de la contraprestación, edificar de conformidad con la legislación de ordenación territorial y urbanística y con lo pactado y conservar lo que construya, o el edificio ya construido, para restituir al terminar el derecho de superficie.

Sus derechos son: la adquisición inmediata de la posesión de la finca ajena gravada, la facultad de realizar construcciones o adquisiciones en el rasante, suelo y subsuelo de la finca ajena, la adquisición de la propiedad temporal de lo edificado o de la construcción ya existente, lo que constituye la propiedad superficiaria.


Cómo se extingue el derecho de superficie.

El derecho de superficie puede extinguirse por diversas causas, que aluden tanto al superficiario como al propio título o a la legislación urbanística.

Son causas de extinción:

  • La renuncia, salvo que perjudique a terceros.
  • Que se reúnan ambos derechos en uno, dando cumplimiento a un acuerdo reflejado en la cesión o mediante acuerdo posterior de ambas partes.
  • Cuando finaliza el plazo de tiempo pactado, que es condición necesaria y no puede exceder de 99 años.
  • .Al incumplirse las condiciones pactadas en el titulo de constitución del derecho y que son sancionadas con la extinción.

Los efectos de la extinción son la reversión al concedente, por lo que haría suya cualquier propiedad edificada.